【案情簡(jiǎn)介】

2002年，牛某、鄭某夫婦將自己?jiǎn)挝坏募Y房出售給孫某和李某夫婦。但是因?yàn)閷儆趩挝坏募Y房屋，雙方一直未辦理過(guò)戶登記。且在合同中，原被告雙方約定孫某和李某一直不能在單位另行集資，因?yàn)榱硇屑Y，房屋不能辦理到孫某和李某名下所有。2010年雙方所在單位另行集資房屋，前提條件是必須無(wú)房戶。 因此，牛某為了再次集資，找孫某和李某辦理過(guò)戶登記。但是孫某和李某不予配合。牛某、鄭某于2011年6月13日起訴到法院，請(qǐng)求判決孫某和李某辦理過(guò)戶登記手續(xù)或者解除合同，將房屋歸還牛某。

訴訟期間發(fā)現(xiàn)，房屋已經(jīng)被孫某和李某出售給非本單位人員余某和年某夫婦。為此孫某和李某提起反訴并申請(qǐng)追加余某和年某為被告參加訴訟。孫某和李某的反訴請(qǐng)求為判決原告牛某和鄭某將房屋過(guò)戶給孫某和李某。法院經(jīng)過(guò)審理孫某和李某的反訴請(qǐng)求。可是，判決生效后，原告牛某和鄭某申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，至今沒(méi)有結(jié)果，還是無(wú)法過(guò)戶。

【裁判結(jié)果】

一、由反訴被告牛某、鄭某在本判決發(fā)生法律效力后三十日內(nèi)將XXXXXXXXX路20號(hào)樓202號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶登記給反訴原告孫某、李某；

二、駁回原告牛某、鄭某的訴訟請(qǐng)求。

本訴案件受理費(fèi)700元，反訴案件受理費(fèi)30元，由原告（反訴被告）牛某、鄭某負(fù)擔(dān)。

【裁判要旨】

本院認(rèn)為，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1、牛某、鄭某是否有權(quán)解除其與孫某簽訂的《房屋 *** 合同》；2、孫某、李某與余某、年某于2009年5月7日簽訂的《房屋 *** 合同》是否有效，牛某、鄭某是否有權(quán)要求余某、年某返還房屋；3、李某、孫某能否在之一次庭審后提起反訴要求鄭某、牛某辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

關(guān)于牛某、鄭某是否有權(quán)解除其與李某、孫某于2002年9月8日簽訂《房屋 *** 合同》問(wèn)題。本院認(rèn)為，牛某、鄭某于2002年9月8日與孫某簽訂的《房屋 *** 合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同約定的義務(wù)。雖然與牛某、鄭某簽訂《房屋 *** 合同》的主體是孫某，但由于實(shí)際向牛某、鄭某支付房款的是李某與孫某，且牛某、鄭某對(duì)李某與孫某主張?jiān)摲肯灯浞蚱迌扇斯餐?gòu)買的事實(shí)未提出異議，應(yīng)視為向鄭某、牛某購(gòu)買房屋的主體是李某與孫某。由于李某、孫某已依約足額支付了房款，鄭某、牛某應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付房屋，并將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給李某、孫某。雖然雙方在簽訂《房屋 *** 合同》時(shí)約定，房屋的過(guò)戶手續(xù)等有關(guān)規(guī)定可以辦理時(shí)到房產(chǎn)部門登記辦理，未明確辦理房屋過(guò)戶登記的具體期限，李某、孫某有權(quán)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第四款的規(guī)定要求鄭某、牛某在合理期限內(nèi)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。故孫某、李某要求鄭某、牛某辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的理由成立，予以支持。由于鄭某、牛某提供的證據(jù)不能證明孫某因違約拒不辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)致使雙方簽訂的合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，牛某、鄭某無(wú)權(quán)單方解除《房屋 *** 合同》。故牛某、鄭某要求解除雙方于2002年9月8日簽訂的《房屋 *** 合同》的理由不能成立，不予支持。

關(guān)于孫某、李某與余某、年某于2009年5月7日簽訂的《房屋 *** 合同》是否有效，牛某、鄭某是否有權(quán)要求余某、年某返還房屋問(wèn)題。本院認(rèn)為，由于本院已認(rèn)定牛某、鄭某應(yīng)當(dāng)按照合同約定將該房屋的所有權(quán)過(guò)戶給李某、孫某，李某、孫某能夠依法取得該房屋的所有權(quán)，有權(quán)將房屋 *** 給余某、年某，故牛某、鄭某主張孫某、李某與余某、年某于2009年5月7日簽訂的《房屋 *** 合同》無(wú)效及余某、年某返還該房屋的理由不能成立，不予支持。

關(guān)于李某、孫某能否在之一次庭審后提起反訴要求鄭某、牛某辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)問(wèn)題。本院認(rèn)為，由于本訴原告牛某、鄭某要求解除與李某、孫某于2002年9月8日簽訂《房屋 *** 合同》和反訴原告李某、孫某要求鄭某、牛某辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)是基于同一事實(shí)產(chǎn)生的兩個(gè)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，反訴原告李某、孫某反訴是為了吞并本訴原告牛某、鄭某的訴訟請(qǐng)求，上述兩個(gè)請(qǐng)求正反相對(duì)，密不可分，應(yīng)當(dāng)并案審理，不能分案審理。故李某、孫某有權(quán)于2011年8月11日提起反訴要求鄭某、牛某辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

【法律規(guī)定】

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條之一款依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

第六十一條 合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

第六十二條 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定： （四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。 之一百三十五條 出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

【案件點(diǎn)評(píng)】

雖然《中華人民共和國(guó)合同法》已經(jīng)納入《中華人民共和國(guó)民法典》，但是相關(guān)房屋買賣合同有關(guān)的條文內(nèi)容并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。

雖然本案中房屋的買賣接近十年時(shí)間，但是從單位集資房的角度，部分產(chǎn)權(quán)歸屬于單位。那我們?cè)谡J(rèn)定合同有效的情況下，房屋產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶的情況下，如何兼顧各方當(dāng)事人利益，是個(gè)問(wèn)題。本案中主要是被追加的被告余某和年某在出資了房屋的相對(duì)應(yīng)價(jià)值購(gòu)買房屋在未辦理過(guò)戶登記的情況下能否取得所有權(quán)的問(wèn)題，以及與孫某和李某簽訂的房屋買賣合同是否有效的問(wèn)題。法院依據(jù)原《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條之一款、第六十條、第六十二條第（四）項(xiàng)、之一百三十五條的規(guī)定，判決駁回本書原告牛某、鄭某的訴訟請(qǐng)求，反而支持了反訴原告孫某和李某的過(guò)戶請(qǐng)求。過(guò)戶也是本書原告希望的結(jié)果。可是判決生效后，至今本案的房屋均未辦理過(guò)戶手續(xù)，那判決書相當(dāng)于無(wú)法執(zhí)行，這也是集資房屋和部分產(chǎn)權(quán)房屋存在的問(wèn)題導(dǎo)致司法實(shí)踐中，是否具有可操作性帶來(lái)的司法執(zhí)行難點(diǎn)的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)民法典》的出臺(tái)，讓我們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)誠(chéng)實(shí)信用原則、公序良俗原則是如何在案件中得到體現(xiàn)的。如果本案發(fā)生在《中華人民共和國(guó)民法典》出臺(tái)后，這個(gè)案件有可能就不會(huì)發(fā)生糾紛了。

來(lái)源：貴州民眾律師事務(wù)所 唐燁

編輯：謝孟融

一審：黃琬荻

二審：巫娜

三審：田維娟