【案情摘要】

2010年1月12日，某某與**公司簽訂商品房買賣合同，約定：某某向**公司購(gòu)買某某房屋，購(gòu)房總價(jià)1686360元;李-萍于2009年12月30前付清全部購(gòu)房款;**公司在商品房交付使用后720日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因**公司的責(zé)任，某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，按如下處理：“如因**公司未能按照合同約定提交資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，導(dǎo)致某某無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，某某有權(quán)解除本合同。無(wú)論李-萍是否解除合同，**公司均應(yīng)按已付房款的每日萬(wàn)分之一向某某支付違約金。”

合同簽訂前，某某已經(jīng)付清購(gòu)房全款。2010年1月12日，李-萍與**公司就涉案房屋到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理銷售合同登記備案。

2010年2月25日，某某為購(gòu)買涉案房屋繳納契稅50591元。

2010年3月31日，**公司將涉案房屋交付給某某，但未能按合同約定的期限，即在2023年3月20日前，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助某某辦理產(chǎn)權(quán)證書。

2023年3月20日，某某致函**公司解除雙方涉案商品房買賣合同。后**公司拒不退還購(gòu)房款。

【法院裁判】

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同合法有效，某某已支付全部購(gòu)房款，**公司因自身原因未能按期將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助某某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書，構(gòu)成違約。某某有權(quán)要求**公司退還已付購(gòu)房款，并有權(quán)要求**公司賠償其相關(guān)損失。關(guān)于契稅問(wèn)題，可向相關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅，其在未辦理退稅前提下，直接要求**公司賠償契稅損失，依據(jù)不足。關(guān)于能否同時(shí)主張利息損失及違約金問(wèn)題，雙方約定的違約金，僅針對(duì)**公司逾期辦證的違約行為，并不針對(duì)合同解除后**公司依法應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任，兩者依據(jù)不同，指向不同，可以一并主張。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方在商品房買賣合同中約定違約金條款，某某在追究**公司違約責(zé)任時(shí)應(yīng)按照司法解釋的規(guī)定適用約定的違約金條款，如果其認(rèn)為約定的每日萬(wàn)分之一違約金低于造成的損失，可依根據(jù)民法典第五百八十五條第2款的規(guī)定，請(qǐng)求法院予以增加，而不應(yīng)在適用約定違約金條款的同時(shí)要求賠償購(gòu)房款的利息損失。

鑒于約定的違約金過(guò)低，低于購(gòu)房款按照銀行同期同類貸款利率計(jì)算的利息數(shù)額，結(jié)合一審?fù)応愂觯弻⑦`約金數(shù)額調(diào)整為購(gòu)房款按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算的利息數(shù)額。對(duì)于契稅利息損失是否應(yīng)予支持的問(wèn)題，雙方對(duì)此沒(méi)有約定違約責(zé)任，某某已經(jīng)支付契稅，客觀上造成損失，原審判令**公司賠償李-萍契稅的利息損失并無(wú)不當(dāng)。

【裁判評(píng)析】

一、利息應(yīng)作兩個(gè)范疇的區(qū)分

在民事訴訟中，當(dāng)事人所主張的利息有時(shí)是指利息收益，它在性質(zhì)上屬于法定孳息;有時(shí)則是指利息損失，即法定孳息的損失。兩者性質(zhì)不同，適用的裁判規(guī)則不同。實(shí)務(wù)中，法官對(duì)利息的性質(zhì)認(rèn)定不同，會(huì)導(dǎo)致案件處理結(jié)果截然相反。

正確認(rèn)定利息的性質(zhì)，是正確處理案件的前提。無(wú)論是利息收益還是利息損失，都是在具體的法律關(guān)系中發(fā)生，利息的定性需要結(jié)合案件的類型和法律關(guān)系的具體情形考察。利息收益應(yīng)根據(jù)法定孳息的相關(guān)規(guī)則處理，相反，在絕大多數(shù)案件中，當(dāng)事人所主張利息依據(jù)是民事責(zé)任的承擔(dān)，因而該利息在性質(zhì)上應(yīng)屬于利息損失即法定孳息損失，它屬于債權(quán)法判斷范疇，受過(guò)錯(cuò)因素和訴訟時(shí)效的規(guī)制。

二、利息損失與違約金的關(guān)系

關(guān)于違約金的基本性質(zhì)，根據(jù)民法典規(guī)定，其對(duì)違約金描述以及對(duì)違約金的調(diào)整是以“造成的損失”為參照系數(shù)的，也即仍受民法“損失填補(bǔ)”原則規(guī)制，故其基本性質(zhì)應(yīng)界定為預(yù)定的損害賠償金，是以補(bǔ)償性為基礎(chǔ)的，它是當(dāng)事人在違約事實(shí)發(fā)生以前確定的。

基于違約金與損害賠償金在性質(zhì)、功能上的相當(dāng)性以及違約金適用上的方便性，根據(jù)民法典上的約定優(yōu)先原則，可以確定兩者的基本關(guān)系為二者不能并用，且應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款(責(zé)任)。

民事訴訟中，對(duì)于當(dāng)事人主張的利息應(yīng)區(qū)分是利息損失還是利息收益。商品房買賣合同解除后，購(gòu)房人所主張賠償?shù)馁?gòu)房款利息屬于利息損失，適用損害賠償?shù)膫险?qǐng)求權(quán)規(guī)則，它與違約金在性質(zhì)、功能上相當(dāng)，根據(jù)民法典約定優(yōu)先原則，二者并不能并存，應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款。如果違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失，可依當(dāng)事人申請(qǐng)對(duì)違約金作出適當(dāng)調(diào)整。

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