民法建筑物區分所有權

民法建筑物區分所有權

建筑物區分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害于交易安全。基于物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建筑物區分所有中專有權的客體。

這些條件如下：

(1)須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上，可以加以區分并與建筑物的其它部分隔離。

(2)須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。

(3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當為專有部分的組成部分。

建筑物區分所有權的特征：

1、建筑物區分所有權的客體具有整體性。建筑物區分所有權是建筑在整體的建筑物上區域所有的所有權形式。

2、建筑物區分所有權的內容具有多樣性。建筑物區分所有權是由專有權、共有權和管理權(成員權)三個部分組成。

3、建筑物區分所有權的本身具有統一性。建筑物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。

4、建筑物區分所有權中的專有權具有主導性。建筑物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。

建筑物區分所有權的種類：

關于建筑物區分所有權之種類，依各國實務和立法，計有以下三種：

1.縱割式建筑物區分所有權。它是指在縱割式區分所有建筑物上所成立的區分所有權。縱割式區分所有建筑物是指將一般連棟式和雙并式等分間所有的建筑物縱切為數戶的建筑物。這種形態之區分所有建筑物，各區分所有人之間的共用部分極為單純，除共同壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、外廊都是分開的，梁、柱外，屋頂、樓梯、走廊都是分開的，基地等均以境界壁為界，分屬于各專有部分。因此，縱割式區分所有建筑物與一般獨門獨院的單獨所有的建筑物，幾乎沒有什么區別，其縱割式區分所有權與一般單獨所有權亦無多大的區別，其區分所有權特有的問題比較少，所以這種類型的區分所有權不是研究建筑物區分所有權的重點。

2.橫割式建筑物區分所有權。它是指在橫割式區分所有建筑物上所成立的區分所有權。橫割式區分所有建筑物是指上下橫切分層所有的建筑物。

3.混合式建筑物區分所有權。它是指在縱橫分割式區分所有建筑物上所成立的區分所有權。縱橫分割區分所有建筑物是指上下橫切，左右縱割分套(單元)所有的建筑物。例如將一棟四層樓的建筑物上下切為四層后，再于以左右縱割為一套套的套房，我國稱為單元。這是區分所有建筑物最常見的形態，即現代公寓大廈之區分形態。這種形式的區分所有建筑物的共同部分與橫割式區分所有建筑物相同，在其上成立的混合建筑區分所有權的重點之一。

建筑物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。還有許多法律知識請上北京律師網進行專業咨詢。