什么是業(yè)主委員會,業(yè)主委員會能代表業(yè)主起訴嗎

一、什么是業(yè)主委員會

所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司管理運(yùn)作的民間性組織。業(yè)主委員會的權(quán)利基礎(chǔ)是全體業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項進(jìn)行管理和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑物區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督業(yè)主對建筑物享有以上權(quán)利，但業(yè)主權(quán)利是分散的，因此必須存在一個組織機(jī)構(gòu)來代表全體的業(yè)主執(zhí)行和保護(hù)其享有的合法權(quán)益，此即構(gòu)成了業(yè)主委員會產(chǎn)生的理論條件。產(chǎn)生的業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行相應(yīng)的法定職責(zé)。

二、業(yè)主委員會能代表業(yè)主起訴嗎?

業(yè)主委員會的職責(zé)決定了其在涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的訴訟中它是適格的主體。《物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)該依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)無關(guān)的活動。因此，業(yè)主委員會作為業(yè)主的社團(tuán)組織，其職責(zé)是在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。由于物業(yè)管理活動糾紛而形成的訴訟中，業(yè)主委員會是適格的主體。當(dāng)然，業(yè)主委員會在行使此項權(quán)利時，必須是基于業(yè)主大會的授權(quán)。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，本文認(rèn)為，業(yè)主委員會可作為原告參加訴訟的四種情形分別是：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;

2、業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的;

3、物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;

4、其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

現(xiàn)階段實踐操作中，人民法院在審理以業(yè)主委員會為一方的糾紛案件時應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其具備一般的訴訟主體資格。但應(yīng)重點(diǎn)審查以下幾點(diǎn)來判斷業(yè)主委員會在具體個案中是否為適格主體：

1、業(yè)主委員會的成立是否符合法定程序。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法成立，須經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案登記;

2、業(yè)主委員會提起訴訟是否經(jīng)過業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的授權(quán)。業(yè)主委員會在現(xiàn)階段承認(rèn)其訴訟主體資格，是一種權(quán)宜之計。為防止業(yè)主委員會濫用職權(quán)，業(yè)主委員會每一次提起訴訟都必須經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決議，以便在程序上確保業(yè)主委員會提起訴訟反映了廣大業(yè)主的真實意思。

3、是否在物業(yè)管理糾紛范疇內(nèi)。業(yè)主委員會不得超出職責(zé)范圍提起訴訟。

4、是否涉及全體業(yè)主的公共利益。業(yè)主委員會的訴訟主體資格有其局限，并不是在所有訴訟中業(yè)主委員會均是適格的主體。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會代表業(yè)主大會行使權(quán)利。在物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主委員會可以成為訴訟關(guān)系主體，就管理過程中的一些糾紛行使訴權(quán)。但在侵權(quán)訴訟或者物權(quán)的處分上，業(yè)主委員會不能成為訴訟主體。

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