感覺(jué)從我04年當(dāng)中介開(kāi)始到現(xiàn)在，中介兩字前面還是掛著一個(gè)“黑”字。首先連我自己都不得不承認(rèn)中介行業(yè)確實(shí)有不正規(guī)的地方，為了促成交易拿到傭金好的不是太好的“手段”都用過(guò)，但不單單是房產(chǎn)中介，每個(gè)行業(yè)都有自己的潛規(guī)則，不跟著大趨勢(shì)走想要做最與眾不同的那個(gè)人那估計(jì)我現(xiàn)在就不能那么清閑的坐在床邊喝著茶敲著鍵盤(pán)碼字跟你們叨叨了。

這個(gè)世界上，有陽(yáng)光的地方就會(huì)有陰影，反之亦然，碰巧房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)生在了常年陰天多雨的“地方”，那么喜歡“陽(yáng)光”的人自然就排斥了。

當(dāng)年做中介的時(shí)候很少在網(wǎng)上看很多東西，每天就只顧著打電話(huà)、找客戶(hù)、找房子、開(kāi)單。 這幾年清閑下來(lái)，開(kāi)始熟悉互聯(lián)網(wǎng)，刷微博，看豆瓣知乎和各種自媒體文章。當(dāng)然也在網(wǎng)上看到很多人對(duì)中介的厭惡，各種差評(píng)，印象比較深的是說(shuō)一群經(jīng)紀(jì)人著裝統(tǒng)一站在門(mén)店門(mén)口就像一群黑社會(huì)（既無(wú)奈又覺(jué)得挺可笑的）。確實(shí)中介有很多讓人反感的事情，但是也確實(shí)有所為難，而且現(xiàn)在做中介行業(yè)錢(qián)也沒(méi)有當(dāng)年那么好賺。

前幾天和多年老友聊天，說(shuō)現(xiàn)在新入職的經(jīng)紀(jì)人，不開(kāi)竅的，和我們十年前的收入都差不多，房?jī)r(jià)是十倍十倍的長(zhǎng)，工資卻不見(jiàn)長(zhǎng)，工資的增長(zhǎng)速度永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)，只能說(shuō)在北京活著不難，但是在北京想擁有“生活”卻不易。當(dāng)年和我同期的300多位入職的同事，有的人轉(zhuǎn)行，有的人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，仍在堅(jiān)持的人10個(gè)手指頭也數(shù)得過(guò)來(lái)。

其實(shí)房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)的離職率很高，因?yàn)榍捌谛枰泻艽蟮哪托奶貏e是在一線(xiàn)城市做買(mǎi)賣(mài)的經(jīng)紀(jì)人，不然還沒(méi)熬到開(kāi)單就已經(jīng)把自己困惑死了。同時(shí)商品是1980年鄧小平爺爺提出后才有的，而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個(gè)行業(yè)真正發(fā)展起來(lái)是在1995年1月1日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和1996年2月《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（2001年8月5日修改）頒布后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的地位才逐步被社會(huì)所承認(rèn)。

相對(duì)在太平洋對(duì)面的美國(guó)，房地產(chǎn)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)很重頭的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。據(jù)說(shuō)美國(guó)GDP大約有20%是由房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的，原因是美國(guó)人喜歡搬遷，喜歡不斷地?fù)Q房子，這樣房屋需求就相當(dāng)大，促使房地產(chǎn)交易盛行。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在美國(guó)是一個(gè)較為體面的職位。有數(shù)據(jù)表明，90%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷，而且45%的人還擁有學(xué)士學(xué)歷，20%的更有私人助理。

初期在國(guó)內(nèi)想成為經(jīng)紀(jì)人基本沒(méi)什么門(mén)檻，以至于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)水平參齊不齊，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的罵聲就是這樣慢慢積累起來(lái)的。不過(guò)隨著時(shí)代的發(fā)展，中介行業(yè)以及中介公司都在不斷地自我反省、改變、進(jìn)步，黑中介，小中介慢慢的都消亡，其中某家在2004年提出“不吃差價(jià)，簽三方約”的透明交易就有很好的標(biāo)桿作用，這也奠定了某家在行業(yè)的一哥地位（這里別誤會(huì)，我以前的東家不是某家，害怕杠精）。

現(xiàn)在一線(xiàn)城市比較大的中介公司無(wú)論是招聘還是培訓(xùn)體系都是比較全的，所以經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及素質(zhì)普遍都有很大的提高，當(dāng)然二、三線(xiàn)城市可能會(huì)稍微亂一點(diǎn)，那就選擇大的公司啊！之所以會(huì)排斥我覺(jué)得最大的原因就是：

其一：個(gè)人對(duì)于自己不懂的領(lǐng)域都會(huì)有排斥態(tài)度，因?yàn)椴欢?，多以?duì)于對(duì)方說(shuō)的都持有懷疑態(tài)度。

其二：中介的服務(wù)具體看不見(jiàn)，可能客戶(hù)就覺(jué)得你只需要網(wǎng)上幫找合適的房子就可以，但其實(shí)不知道中介費(fèi)其中包含了很多其他附加費(fèi)用需要均攤

其三：心理落差的問(wèn)題。如今房子就是最貴的奢侈品，在北京動(dòng)不動(dòng)就是幾百萬(wàn)甚至是上千萬(wàn)的交易，而中介費(fèi)就隨便便10幾20萬(wàn)中介費(fèi)。比如：

一個(gè)房子500萬(wàn)，中介費(fèi)15萬(wàn)的話(huà)，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，首付也就是100 200萬(wàn)，中介費(fèi)就占了差不多10%。就算成功交易了，很多人還是覺(jué)得特別不值得。

就是付出與收益不匹配，讓大家心里不舒服。

由于中介公司的運(yùn)營(yíng)體制，中介一般都是非常低的底薪，全靠提成。那么有客戶(hù)才能開(kāi)單，開(kāi)單了才有提成，有提成了才能生活。所以中介會(huì)明里暗里的使用一些技巧（也可以叫做貓膩）來(lái)促成交易，（正常的咱叫銷(xiāo)售技巧，壞的是無(wú)良的黑中介的手段），但是基本目的都是一致：成交賺取中介費(fèi)。

下面到重頭戲了，給大家說(shuō)一些行業(yè)的潛規(guī)則（貓膩）以及閉坑指南。

一、掛低價(jià)吸引客源

現(xiàn)象1：真假互摻

一般在網(wǎng)上（某8，某客）掛5套，3套假，2套真。 3套虛假房源一般會(huì)掛低于市場(chǎng)價(jià)5%-10%的總價(jià)，虛假房源可能為已售房源或者是非在售房源。（方式：用低價(jià)的房源來(lái)吸引客戶(hù)，鎖定客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)，誘使客戶(hù)到訪，客戶(hù)到訪后，可以帶客戶(hù)看感興趣的房源，如房源不存在，則找各種理由說(shuō)低價(jià)的房源業(yè)主不賣(mài)或者已經(jīng)通過(guò)其他中介公司成交了，從而向客戶(hù)推銷(xiāo)自己手里真正有的房源。）

目的：利用很大一部分人都會(huì)有貪小便宜的習(xí)慣，吸引更多的瀏覽量，以及咨詢(xún)量。獲取客戶(hù)信息，爭(zhēng)取帶看機(jī)會(huì)。 這就是為什么國(guó)內(nèi)這么一些端口公司一直活得很好的原因，因?yàn)榇_實(shí)是很好的獲客工具。

我之前管理的店，差不多7成客戶(hù)來(lái)自線(xiàn)上。3成來(lái)自門(mén)店咨詢(xún)及客戶(hù)介紹等

套路破解法：

* 很多人不了解房產(chǎn)市場(chǎng)行情，不了解正常的找房渠道，又想著占個(gè)小便宜。所以很容易被騙。

首先低于市場(chǎng)價(jià)格的房源只有以下幾種

1：假房源

2：?jiǎn)栴}房源

3：著急出售的筍盤(pán)（業(yè)主缺錢(qián)）不過(guò)放心普通客戶(hù)拿不到這樣的房子，只要出現(xiàn)，一般店?yáng)|或者有經(jīng)驗(yàn)的中介或者房販子肯定收了

還有找真實(shí)房源的網(wǎng)絡(luò)工具本來(lái)就沒(méi)幾家，所以還是可以很好的找到靠譜的地方，不用選擇多個(gè)工具。

* 如果有時(shí)間可以線(xiàn)下看房，你可以拿著自己在網(wǎng)上看的房子，多找?guī)准抑薪閱?wèn)問(wèn)，那么很快就能知道這套房源是真是假了。在北京大家就找大的連鎖品牌就好。

現(xiàn)象2：房源BAC法則

A類(lèi)房源：最符合客戶(hù)需求的房源，也就是說(shuō)我們需要給客戶(hù)主推的一個(gè)最適合客戶(hù)的一個(gè)房子，他不見(jiàn)得是最好的房子，但一定是最適合客戶(hù)的。

B類(lèi)房源：超出客戶(hù)預(yù)期的房源，價(jià)格偏低于市場(chǎng)價(jià)，用于吸引客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)，誘使客戶(hù)前來(lái)看房的手段之一，與A類(lèi)房源相比，房源質(zhì)量會(huì)較差，例如：地理位置、樓層、朝向等。特點(diǎn)：價(jià)格低，房源質(zhì)量差。

C類(lèi)房源：房源品質(zhì)較高，但性?xún)r(jià)比與A類(lèi)房源相比，相差較多，特點(diǎn)：價(jià)格高，房子好。

BAC法則是適用于大多數(shù)客戶(hù)，或者初步接觸市場(chǎng)的客戶(hù)，對(duì)于自己所想要購(gòu)買(mǎi)的房屋要求較高，對(duì)于這樣的客戶(hù)，第一套房子就是B類(lèi)房源，價(jià)格較低，但房源質(zhì)量較差，目的是讓客戶(hù)看到自己的購(gòu)房預(yù)算所能買(mǎi)到的房子畫(huà)像。第二套就是A類(lèi)房源，給客戶(hù)看的就是最符合客戶(hù)需求的房子，這也是我們要給客戶(hù)主推的房子。我們第三套給客戶(hù)看的房子就是C類(lèi)的房子，是房源質(zhì)量較好，但是房屋價(jià)格很高。目的告知客戶(hù)心中理想的房子是有的，但是價(jià)格并非客戶(hù)所能接受。BAC中，B與C的主要價(jià)值是滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)于房子的極致需求，價(jià)格低，房源質(zhì)量高，客戶(hù)想雙向都具備，但沒(méi)有這類(lèi)房子，用B跟C來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)的單一條件，并襯托A的優(yōu)質(zhì)度。

目的：首先通過(guò)價(jià)格較低的房子滿(mǎn)足客戶(hù)未看房前的價(jià)格預(yù)期，再用其中一套滿(mǎn)足客戶(hù)的房源要求預(yù)期，那么客戶(hù)最后選擇的80%都會(huì)是我們主推的房源。

套路破解法：其實(shí)這個(gè)不算是套路，只能說(shuō)是銷(xiāo)售技巧，因?yàn)檫@3套房源都是真的房源，在客戶(hù)手里資金不足卻想要買(mǎi)性?xún)r(jià)比最高的房子時(shí)，首先就是要打擊他們的心理預(yù)期，然后幫他們買(mǎi)到最適合自己的房子。

二、幫忙掛高價(jià)吸引業(yè)主（讓更多業(yè)主掛房）

現(xiàn)象：當(dāng)賣(mài)家賣(mài)房子的時(shí)候，比如業(yè)主咨詢(xún)，說(shuō)準(zhǔn)備賣(mài)100萬(wàn)。這里如果想快速搞定業(yè)主，一般有經(jīng)驗(yàn)的中介會(huì)用一些話(huà)術(shù)，快速搞定業(yè)主。比如這房子100萬(wàn)沒(méi)啥問(wèn)題，我們可以先掛105萬(wàn)試試看。業(yè)主都希望自己的房子賣(mài)高價(jià)。據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)。9成業(yè)主對(duì)這樣的建議無(wú)任何抵抗力，還覺(jué)得掛在這里好。這樣就可以輕松獲取一條房源信息。（但是絕不會(huì)跟業(yè)主承諾一定能105萬(wàn)賣(mài)出去，不承諾是保障中介自己做好的辦法）

這個(gè)完全不用擔(dān)心房子之后能不能賣(mài)出去。因?yàn)橹缶褪鞘袌?chǎng)環(huán)境，買(mǎi)家等各方面因素都說(shuō)不準(zhǔn)，到時(shí)候根據(jù)情況具體問(wèn)題具體分析。目前首先就是先把房子先登記上。據(jù)“某家”公司規(guī)定，一套房源可分為 錄入人、維護(hù)人、實(shí)勘人及最后成交人，最后成交的業(yè)績(jī)也是按比例分的，所以取得房源首先就得掛上，即使最后成交人不是自己，也能分到業(yè)績(jī)。

當(dāng)然獲取房源也是每個(gè)店面比較重要的工作，因?yàn)槭掷镉凶銐蚨嗟摹柏洝保拍芎煤媒o客戶(hù)挑選。

套路破解法：

* 了解市場(chǎng)，我們可以從一些市場(chǎng)的賣(mài)房平臺(tái)上看一些數(shù)據(jù)，了解目前的成交以本小區(qū)及周邊小區(qū)的價(jià)格情況，避免自己盲目掛房。

* 找靠譜，有經(jīng)驗(yàn)，資質(zhì)老的中介（可以讓他成為你的房源維護(hù)人）

其實(shí)中介非常清楚本區(qū)域的市場(chǎng)行情，房東掛高了，掛低了。誰(shuí)家賣(mài)了多少錢(qián)，其實(shí)本區(qū)域的中介都是很清楚的。如果你找到一個(gè)資質(zhì)老又信的過(guò)的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)給你很多建議。幫助你合理定價(jià)，快速售出。

* 房源維護(hù)人很重要

我舉個(gè)例子，之前有個(gè)北京的朋友，在外地有套房子。因?yàn)楹镁貌换厝?，不了解?dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。然后自己在網(wǎng)上參考了下價(jià)格，標(biāo)了一個(gè)自己心里理想的價(jià)格98萬(wàn)（那個(gè)房子其實(shí)當(dāng)時(shí)合理的價(jià)格86、87萬(wàn)容易出），找人拍了個(gè)照片就自己傳到網(wǎng)上了。后來(lái)某大型連鎖品牌（城市頭部的品牌）的一個(gè)中介看到聯(lián)系說(shuō)，可不可以把他的房子掛在他們家，能夠很快幫忙賣(mài)出。朋友說(shuō)價(jià)格標(biāo)的是理想價(jià)格，有好客戶(hù)可以推，價(jià)格好說(shuō)，只要差不了太多，可以談。對(duì)方一口承諾沒(méi)問(wèn)題，先幫忙賣(mài)著之后有客戶(hù)可以隨時(shí)通知。哥們覺(jué)得小伙子不錯(cuò)，就也沒(méi)想著找其他家，自己在網(wǎng)上也下了。后來(lái)房子掛了一個(gè)半月沒(méi)有任何反饋，朋友著急了打電話(huà)問(wèn)中介，中介說(shuō)現(xiàn)在行情不好，再等等。也不是很好的服務(wù)態(tài)度，不然先調(diào)整下價(jià)格建議88萬(wàn)，試試。（我那個(gè)哥們就怒了，什么玩意，一個(gè)月沒(méi)通知，打電話(huà)問(wèn)直接告訴降10萬(wàn)）。后來(lái)很苦惱咨詢(xún)我原因。

我正好有個(gè)朋友就在那個(gè)城市，是一個(gè)區(qū)域總監(jiān)。他幫我分析了下，也查看了內(nèi)部系統(tǒng)，才發(fā)現(xiàn)。幫他掛房子的小伙（一個(gè)剛?cè)肼毑坏揭荒甑哪贻p人，主要做租賃），當(dāng)時(shí)正好網(wǎng)上看到這個(gè)房源就掛在系統(tǒng)上了。然后房源的內(nèi)部評(píng)價(jià)是業(yè)主價(jià)格預(yù)期高，房子無(wú)任何優(yōu)勢(shì)，建議等一等，打壓一下業(yè)主預(yù)期之類(lèi)的評(píng)價(jià)。

這樣同樣系統(tǒng)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人，更不會(huì)帶看這套房子（這里說(shuō)一下，房源內(nèi)部系統(tǒng)是不會(huì)展現(xiàn)在外網(wǎng)的，內(nèi)部系統(tǒng)主要是經(jīng)紀(jì)人對(duì)于這套房源的真實(shí)評(píng)價(jià)）。 我們之前做店的時(shí)候，每個(gè)店里面每個(gè)月都有主推房源。你的房子如果無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，有可能一直墊底，根本沒(méi)人給你主動(dòng)帶看。所以我們看到很多二三線(xiàn)城市的二手房去化周期超過(guò)10個(gè)月就是很正常的。

三、做獨(dú)家房源

頭幾年某一大型公司就靠獨(dú)家的方式，橫掃市場(chǎng)，賺了好多錢(qián)。 其實(shí)很多經(jīng)紀(jì)公司，要想真正賺錢(qián)，都是要看擁有多少獨(dú)家房源。

當(dāng)然現(xiàn)在北京已經(jīng)不能做獨(dú)家了，2023年9月30日，京政辦發(fā)〔2023〕46號(hào)，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門(mén)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，俗稱(chēng)“京八條”。其中第六條，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的管理：在全市全面實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)依法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，受客戶(hù)委托對(duì)外發(fā)布真實(shí)的房源和價(jià)格信息，不得違規(guī)獨(dú)占房源信息、哄抬房?jī)r(jià)。當(dāng)然部分小城市，還有二三線(xiàn)城市的中小中介還在暗地里操作。

現(xiàn)象：之前很多中介操作方式就是，比如我給你3000塊錢(qián)，你讓我賣(mài)2個(gè)月，不給別人賣(mài)，賣(mài)不出去，我賠3000。 市場(chǎng)行情好的時(shí)候，我們之前的店經(jīng)常會(huì)出1-2萬(wàn)壓一套房子，甚至售賣(mài)周期只有2-3周，那個(gè)時(shí)候?qū)κ袌?chǎng)比較有信心，所以錢(qián)一般都不會(huì)打水漂。

當(dāng)然這種做法其實(shí)對(duì)中介門(mén)店也是有損失的，就算簽了獨(dú)家。業(yè)主自行成交，你也很難把錢(qián)要回來(lái)。之前還做過(guò)那種帶客單這些。但是其實(shí)這個(gè)東西出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，都很難說(shuō)。違約了不賠錢(qián)也沒(méi)有辦法。不過(guò)現(xiàn)在這些灰色的地帶，打擊越來(lái)越嚴(yán)格，基本很少存在在一線(xiàn)城市。信息越來(lái)越多，很少業(yè)主會(huì)簽獨(dú)家。

獨(dú)家代售的好處：

1、 省時(shí)、省力：多家公司代理無(wú)效客源多，每個(gè)客戶(hù)看房時(shí)都要去就浪費(fèi)了很多時(shí)間和精力。

2、 安全、放心：獨(dú)家代理少了許多中間環(huán)節(jié)，房主只與一個(gè)人聯(lián)系增加了安全性，也更放心。

3、 利益保障：多家代理時(shí)，中介公司為了爭(zhēng)取成交往往會(huì)首先犧牲您的利益，獨(dú)家委托，代理方會(huì)給您一份平時(shí)的實(shí)際成交價(jià)格，并維護(hù)您的利益。

4、 快速的成交：經(jīng)紀(jì)人會(huì)全心全意為您服務(wù)，獨(dú)家委托的房產(chǎn)優(yōu)先打精品廣告，并由代理方代為廣泛推銷(xiāo)，增加成交幾率。

獨(dú)家代售的壞處：

1、整個(gè)房地產(chǎn)大環(huán)境不好時(shí)，獨(dú)家比多家更難銷(xiāo)售；

2、有可能讓獨(dú)家的房屋中介吃差價(jià)；

3、客戶(hù)獲取的渠道變窄，對(duì)于其它中介帶來(lái)的客戶(hù)不能成交；

4、成交后需要支付給中介一定的傭金。

四、真假客互摻，忽悠買(mǎi)賣(mài)雙方（很多:中介慣用伎倆）

這個(gè)不光中介，比如某茶也是這樣，利用了大家的從眾心理（俗話(huà)點(diǎn)說(shuō)就是做媒）。

現(xiàn)象1：比如如果發(fā)現(xiàn)一個(gè)意向客戶(hù)猶豫不決，直接找兩個(gè)同事帶兩個(gè)假客戶(hù)過(guò)去，做局。制造真正客戶(hù)的心理壓力，利用從眾心理，減少買(mǎi)方思考的時(shí)間，促使買(mǎi)賣(mài)雙方快速成交。頭幾年賣(mài)房市場(chǎng)的時(shí)候，僧多粥少，非常適用。因?yàn)樾星樵谶@里擺著，很多時(shí)候今天不買(mǎi)，明天可能漲價(jià)10萬(wàn)。

親身經(jīng)歷：當(dāng)年我們店就有四個(gè)客戶(hù)搶一套房子，大家時(shí)間正好沖突，為了公平，業(yè)主和四個(gè)買(mǎi)家舉牌買(mǎi)房的事情。

四個(gè)意向客戶(hù)坐在一起搶房子。 就是大家能否接受全額中介費(fèi)，能夠接受某某價(jià)格，首付比例多少等等。最后選一個(gè)條件好的業(yè)買(mǎi)房成交。

現(xiàn)象2：充假客戶(hù)，打壓業(yè)主的心理預(yù)期。

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，都不經(jīng)常接觸房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。很多時(shí)候中介確實(shí)有1萬(wàn)個(gè)方法，讓買(mǎi)賣(mài)雙方就范。

比如打壓業(yè)主的心里預(yù)期，業(yè)主肯定都覺(jué)得自己的房子好，想掛一個(gè)好的價(jià)格。但是店里正好可賣(mài)的房源不多的時(shí)候。我們會(huì)找一些人打電話(huà)，充當(dāng)假買(mǎi)房，不斷打擊，直到業(yè)主開(kāi)始動(dòng)搖，設(shè)置成合理報(bào)價(jià)。

當(dāng)然有的中介毫無(wú)節(jié)操的壓價(jià)，確實(shí)職業(yè)道德問(wèn)題了。 不做多余評(píng)價(jià)。

套路破解法：對(duì)于買(mǎi)家首先你需要沉得住氣，例如去看房，需要做好看房的準(zhǔn)備，一套房子里面哪個(gè)幾個(gè)地方是需要特別關(guān)注的（例如：廁所、廚房）。中介的意見(jiàn)當(dāng)然也可以聽(tīng)，但是不能全聽(tīng)。買(mǎi)最適合自己的，而不是性?xún)r(jià)比最高的。

對(duì)于賣(mài)家，看自己小區(qū)的過(guò)往成交數(shù)據(jù)！對(duì)比多個(gè)網(wǎng)站！

五、做陰陽(yáng)合同

現(xiàn)象1：ABC單

這種做法原型很早就有，以前用于香港一手房市場(chǎng)，后來(lái)在90年代海南樓市泡沫中也出現(xiàn)過(guò)，現(xiàn)在法律已明令禁止。當(dāng)時(shí)叫做炒樓花，買(mǎi)家在樓盤(pán)未落成之際只交數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣(mài)給別人，套取高額訂金，從中賺取差價(jià)。

ABC單是一個(gè)常識(shí)，A／B／C指的是交易的三方，房東A，投資客B，接盤(pán)俠C。ABC單的前提是這個(gè)房子足夠的便宜，低于市場(chǎng)價(jià)不少，第一種做法，簽訂正式的網(wǎng)簽合同。第二種做法，不網(wǎng)簽也可以。僅簽中介合同，定金簽字畫(huà)押。

舉個(gè)栗子（三個(gè)主角有點(diǎn)繞，要認(rèn)真看哦），上海炒房客B對(duì)某小區(qū)比較熟悉，物色到房東A的房子明顯低于市價(jià)，就先用50萬(wàn)定金簽居間合同，定下A的市價(jià)500萬(wàn)的房子，但不網(wǎng)簽拖著。然后炒客B找到下家C。B把房子以600萬(wàn)賣(mài)給C，讓C直接和A簽網(wǎng)簽（注意這句）走正常交易流程，讓C把差價(jià)100萬(wàn)體外支付給B（再注意這句）。這里面C最終用600萬(wàn)買(mǎi)下A的房子，A只拿到500萬(wàn)，B用50萬(wàn)定金空手套白狼賺到100萬(wàn)。ABC單利潤(rùn)高，周期短，幾個(gè)月的時(shí)間賺取200%的利潤(rùn)，更有優(yōu)勢(shì)的是它根本不會(huì)被調(diào)控，不限購(gòu)不限貸，事實(shí)上你在交易中心登記中根本不會(huì)發(fā)現(xiàn)B的存在！

但ABC單的缺點(diǎn)是，一是B要找到價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的房子來(lái)讓C接盤(pán)，二是居間合同時(shí)間很短，一般只有幾個(gè)月的時(shí)間，如果找不到接盤(pán)俠，B很可能會(huì)損失定金。這有點(diǎn)像買(mǎi)了一個(gè)帶著定時(shí)炸彈的金蛋，要在時(shí)鐘到之前忽悠賣(mài)給另外一個(gè)人。高手在民間，這種膽大心細(xì)的活，總有人干成的。

為啥要單獨(dú)說(shuō)這事。因?yàn)槲覀儫o(wú)論買(mǎi)房還是賣(mài)房遇到ABC單這樣的狠角色，他（B）的利潤(rùn)，其實(shí)就是在吸你（A或C）的血

破套路法：

1. 你賣(mài)房時(shí)，簽了居間合同后，遇到對(duì)方要把買(mǎi)房人更換成自己親戚朋友之類(lèi)的主，要特別小心了。就算有一堆證明材料，但現(xiàn)在啥都能作假，你懂的。在法律上來(lái)說(shuō)，你可以不配合。

2. 你買(mǎi)房時(shí)，碰到某帥哥，噱頭很好，前期溝通、談判了半天，最后網(wǎng)簽時(shí)帥哥跟你說(shuō)，網(wǎng)簽的房東是他叔叔，還要你另外支付差價(jià)給他（比如用現(xiàn)金、體外轉(zhuǎn)賬的方式），那么你多數(shù)是遇到ABC單。你就別繼續(xù)了。

3. 還有一點(diǎn)，最關(guān)鍵的是ABC單是鉆了差價(jià)的空子，從賣(mài)房人角度來(lái)說(shuō)，知道市場(chǎng)價(jià)格，掛出合理價(jià)格才是根本。如果連這個(gè)都弄不清楚的，那怎么也幫不到了。

現(xiàn)象2：黑白合同（陰陽(yáng)合同）

記得當(dāng)年我做店長(zhǎng)的時(shí)候隔壁店有這么一個(gè)事，當(dāng)時(shí)業(yè)主老王想把自己在望京的一套二手房賣(mài)了，在基本談妥價(jià)格后，他和買(mǎi)家老張卻因?yàn)榻灰字械?上萬(wàn)元稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題沒(méi)有達(dá)成一致。在我朋友的撮合下，讓他們兩最后以442萬(wàn)元的價(jià)格成交一套80平方米的產(chǎn)權(quán)房，稅費(fèi)老王先生給，但我那傻朋友當(dāng)時(shí)承諾可以將稅費(fèi)降到老王心理承受的價(jià)位，這樣雙方就愉快地簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。為少繳稅費(fèi)，同一天，又簽了另一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，還是買(mǎi)賣(mài)這套房屋，但將買(mǎi)賣(mài)價(jià)格改成400萬(wàn) 元，當(dāng)然這是份合同是過(guò)戶(hù)的時(shí)候用的。一切手續(xù)完備后，老張先是打個(gè)了老王10萬(wàn)，但還欠著32萬(wàn)，老王催了無(wú)數(shù)次讓老張把剩下的32萬(wàn)盡快打給他，這時(shí)候老張卻無(wú)動(dòng)于衷了，理由是而老張認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)第二份合同約定的價(jià)格，認(rèn)為自己已經(jīng)多付了10萬(wàn)元。為此雙方撕破了臉，老王把老張告上了法庭。

一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫(huà)押”，誰(shuí)的合同“更”有效力?法院審理認(rèn)為，在這個(gè)案件中，證明房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，最有效的證據(jù)就是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記。雙方的合同本身從法律角度是平等的，但第二份合同是 通過(guò)房管部門(mén)備案，并引起房屋產(chǎn)權(quán)變更的合同（就是繳稅過(guò)戶(hù)），作為有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記“支持”的第二份“低價(jià)”合同更為有力。如果老王不能拿出相關(guān)證據(jù)或第三方證據(jù)來(lái)證明 自己持有的第一份合同是雙方交易真實(shí)意圖的表達(dá)，那就只能放棄追討剩余的32萬(wàn)房款。就這樣，老王的32萬(wàn)尾款就打水漂了！

影響：買(mǎi)賣(mài)雙方都有風(fēng)險(xiǎn)

·買(mǎi)家：仍就上述舉例而言，雖然買(mǎi)家實(shí)際是給了120萬(wàn)的房款，但購(gòu)房合同上的價(jià)格寫(xiě)的就是100萬(wàn)元。這樣不僅會(huì)因?yàn)檫`反法律規(guī)定而被確認(rèn)為無(wú)效，而且假如將來(lái)買(mǎi)家要把這套房子再出售的時(shí)候，會(huì)獨(dú)自為交易雙方共同承擔(dān)的20萬(wàn)元差價(jià)付出代價(jià)。

·賣(mài)家：增加了買(mǎi)方的誠(chéng)信和違約風(fēng)險(xiǎn)。如果買(mǎi)方?jīng)]有按期支付甚至拖欠過(guò)戶(hù)價(jià)之外的20萬(wàn)元，那么賣(mài)方將會(huì)陷入尷尬境地。

賣(mài)方一旦催討不成向法院起訴，不但會(huì)因交易行為違反法律規(guī)定而被判定為“無(wú)效合同”，而且會(huì)因存在明顯的偷逃稅行為而受到經(jīng)濟(jì)處罰，最后結(jié)果就是是“偷雞不成蝕把米”。

但其實(shí)有句實(shí)話(huà)，有人說(shuō)陰陽(yáng)合同是中介公司搞的，不知大家有沒(méi)有想過(guò)，中介公司做陰陽(yáng)合同目的是什么？對(duì)他們有什么好處？說(shuō)白了還為了降低交易成本能使大家更容易成交（當(dāng)然也是為了盡快促成交易好提擁），但這個(gè)成本不是中介公司在降低成本，是在幫助客戶(hù)和業(yè)主在降低成本。很多人說(shuō)陰陽(yáng)合同怎么危害大，但是要他交起20%的個(gè)人所得稅的話(huà)又覺(jué)得很虧，有的客戶(hù)愿意鋌而走險(xiǎn)，有的怕風(fēng)險(xiǎn)還是安安分分繳稅，這就是矛盾體?。?/p>

破解套路法：

說(shuō)白了其實(shí)這個(gè)也不算套路，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方簽合同的時(shí)候都知道這樣做的目的就是為了少交稅費(fèi)，但是這始終有很大的風(fēng)險(xiǎn)且是違法行為，我在這里還是不建議這么做的。

六、“0傭金”噱頭

現(xiàn)象：非常少的傭金，但是會(huì)收附加費(fèi)，例如：（貸款服務(wù)費(fèi)，權(quán)證服務(wù)費(fèi)等各種附加費(fèi)用），所以算起來(lái)就等于是傭金的收費(fèi)。（其實(shí)很多人不懂，覺(jué)得占了傭金的便宜，其他的也不明白。尤其很多老年人買(mǎi)房，一些小中介門(mén)店就靠這些忽悠客戶(hù)，最后其他附加費(fèi)用就已經(jīng)跟傭金差不多了）

套路破解法：

1. 萬(wàn)一真的遇到這種情況可以去建委投訴

2. 了解房產(chǎn)交易需要的稅費(fèi)（二手房交易中，買(mǎi)方交契稅，賣(mài)方交個(gè)人所得稅和增值稅及附加。但在實(shí)際操作過(guò)程中，通常買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)自行商議稅費(fèi)的承擔(dān)者和承擔(dān)份額，現(xiàn)實(shí)交易中買(mǎi)方承擔(dān)全部稅費(fèi)的情況比較多），下面列舉一下二手房交易具體有哪些稅費(fèi)，籠統(tǒng)來(lái)說(shuō)二手房交易涉及的稅種總的來(lái)說(shuō)有：契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及附加、土地出讓金、綜合地價(jià)款 等。

A、買(mǎi)家負(fù)責(zé)的稅費(fèi)項(xiàng)目及計(jì)算方法？

二手房交易中，買(mǎi)方需要交契稅，而不管是什么類(lèi)型的房屋交易，契稅都是不可缺少的。而首套2套，以及面積的不同，契稅的計(jì)算方式都不一樣。

B、賣(mài)家負(fù)責(zé)的稅費(fèi)項(xiàng)目及計(jì)算方式？

·個(gè)人所得稅

·增值稅及附件

C、還有哪些稅費(fèi)且應(yīng)該由哪一方承擔(dān)

已購(gòu)公房二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，業(yè)主需要交土地出讓金，經(jīng)濟(jì)適用房滿(mǎn)5年才能上市交易，涉及綜合地價(jià)款。

·土地出讓金

·綜合地價(jià)款

中介費(fèi)為何這么高

購(gòu)房者對(duì)買(mǎi)房中介費(fèi)的怨念也不是一天兩天了，看著房?jī)r(jià)年年以突破腦洞的幅度上漲，本身已經(jīng)不堪重負(fù)，中介費(fèi)還搭乘著房?jī)r(jià)上漲的快車(chē)一路飛漲。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)153536套。如果以每套房?jī)r(jià)格500萬(wàn)元、總房款2.7%的比例計(jì)算中介費(fèi)，北京市一年的房屋中介費(fèi)用約為207.27億元。分析指出，最近一兩年政策有所調(diào)整，只要明碼標(biāo)價(jià)，根據(jù)發(fā)改委的規(guī)定都是合理的。而從絕對(duì)值比例來(lái)看，中國(guó)的比例其實(shí)不算高。比如，美國(guó)在5%到6%，東南亞一些國(guó)家在3%到5%之間。那么，為什么許多人還是感覺(jué)到中介費(fèi)虛高或者太高呢？其中的三方面原因：

1、國(guó)外中介費(fèi)一般都是買(mǎi)賣(mài)雙方承擔(dān)，分擔(dān)了壓力。但國(guó)內(nèi)現(xiàn)在基本上全部由買(mǎi)方承擔(dān)；

2、國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)絕對(duì)值較高，即使費(fèi)率較低，它的絕對(duì)值動(dòng)輒都要十萬(wàn)、二十萬(wàn)，對(duì)于大部分人的收入來(lái)說(shuō)，確實(shí)比較高；

3、目前我國(guó)二手房屋的中介經(jīng)營(yíng)模式的確有一些弊端。發(fā)達(dá)國(guó)家是單邊代理制，買(mǎi)房人有自己的中介，賣(mài)房人也有自己的中介，買(mǎi)賣(mài)雙方都通過(guò)中介撮合交易，就是MLS模式。但國(guó)內(nèi)是雙邊代理制，一個(gè)中介一手托兩家，成交是第一要?jiǎng)?wù)，必須成交才有收益。

至于中介費(fèi)能不能打折，每個(gè)中介公司的規(guī)則都不一樣，一般小公司比較好商量，但是類(lèi)似于某家、某某我家這一類(lèi)的大公司基本很難，即使真的可以，也是需要層層審批到大區(qū)總監(jiān)級(jí)別。

七、專(zhuān)業(yè)炒房團(tuán)“速銷(xiāo)房”的秘密

當(dāng)年某家最兇猛的就是速銷(xiāo)房，也就是前面說(shuō)的獨(dú)家代理。一方面增加了自己的房源數(shù)量，另一方面此消彼長(zhǎng)打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房源。

現(xiàn)象：某家在簽訂速銷(xiāo)房之后會(huì)根據(jù)用戶(hù)的特點(diǎn)選擇是否再度抬高房?jī)r(jià)賺取差價(jià)，而這是傳聞中某家“不能說(shuō)的秘密”。

比如，某家在將賣(mài)房者的房產(chǎn)以780萬(wàn)掛牌后，會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)聯(lián)系賣(mài)家，與賣(mài)家溝通可以將房產(chǎn)以更高的價(jià)格賣(mài)出，但多余的銷(xiāo)售額需要雙方按照一定比例分配（一般是各占50%）。對(duì)于價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源，某家也會(huì)集團(tuán)采購(gòu)提前支付房?jī)r(jià)給予賣(mài)房者，然而并不過(guò)戶(hù)，之后再加價(jià)以更高的價(jià)格賣(mài)給用戶(hù)賺取更多的差價(jià)。

之前我一有朋友親歷的就是，看中一套，但覺(jué)得價(jià)格虛高，遠(yuǎn)高于小區(qū)近期成交價(jià)，某家告知朋友沒(méi)有講價(jià)空間了。但回頭在別的網(wǎng)站一搜，同樣的房子掛價(jià)就便宜幾十萬(wàn)。于是朋友去問(wèn)某家，被告知?jiǎng)e人的那是假房源。但事實(shí)上朋友已經(jīng)和另外中介去看了。

八、材料造假（做假流水的事情）

現(xiàn)象：關(guān)于中介幫忙材料造假，經(jīng)紀(jì)人說(shuō)的最多的一句話(huà)估計(jì)就是“只要你交錢(qián)我們會(huì)幫你搞定”，可以說(shuō)是有錢(qián)能使鬼推磨。其中可以幫忙偽造（社保證明、戶(hù)口遷移、集體戶(hù)口身份證、工資流水等。）

當(dāng)年我還是經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候這種假的證明還是比較容易辦的，但是如今政府加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn)中介市場(chǎng)的整頓，特別是大城市，作假的材料基本都能查出來(lái)。即使是大公司有員工作業(yè)規(guī)則，但是如果真的有經(jīng)紀(jì)這么做了也算是經(jīng)紀(jì)人個(gè)人行為，公司很難監(jiān)管到。

破解套路法：不要有僥幸心理，以為假材料能瞞天過(guò)海，在限購(gòu)的城市買(mǎi)房假如沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)那就踏踏實(shí)實(shí)按照證照國(guó)家政策來(lái)，好好繳個(gè)稅社保。根據(jù)我國(guó)《刑法》280條規(guī)定：偽造、變?cè)臁①I(mǎi)賣(mài)或者盜竊、搶奪、毀滅國(guó)家機(jī)關(guān)的公文、證件、印章的,處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利,并處罰金;情節(jié)嚴(yán)重的,處三年以上十年以下有期徒刑,并處罰金。偽造公司、企業(yè)、事業(yè)單位、人民團(tuán)體的印章的,處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利,并處罰金。同時(shí)在《刑法》193條對(duì)【貸款詐騙罪】的認(rèn)定的情形中也有“使用虛假的證明文件”這一條款。因此無(wú)論是假物證的偽造、買(mǎi)賣(mài)及使用者，都是已經(jīng)觸犯了我國(guó)刑法，輕則經(jīng)濟(jì)處罰，重則牢獄之災(zāi)。

九：利用客戶(hù)同理心

現(xiàn)象：比如我們?cè)陬^7、8年前，就規(guī)定夏天都必須床長(zhǎng)袖，帶看的時(shí)候出汗程度，需要讓客戶(hù)覺(jué)得你辛苦，促動(dòng)客戶(hù)的同理心（但其實(shí)也真的是辛苦，因?yàn)橥ǔＲ惶靸?nèi)可能會(huì)有幾對(duì)客戶(hù)看同一套房子，但是約定的時(shí)間不一樣，那么就決定同一天你要往這個(gè)小區(qū)走至少2~3趟）。

十：各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，各種交易復(fù)雜性

現(xiàn)象：從你開(kāi)始咨詢(xún)到過(guò)戶(hù)的整個(gè)房產(chǎn)交易過(guò)程，經(jīng)紀(jì)人會(huì)跟你說(shuō)大概不止100個(gè)關(guān)于房產(chǎn)交易的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，這樣客戶(hù)一聽(tīng)，就會(huì)認(rèn)為二手房交易是個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程。雖然房產(chǎn)交易當(dāng)然不像買(mǎi)一件衣服那么簡(jiǎn)單，但是沒(méi)有那么復(fù)雜。

破解套路法：

1：別害怕中介的專(zhuān)業(yè)的術(shù)語(yǔ)，讓中介用大白話(huà)給自己解釋清楚

2：貸款在詢(xún)問(wèn)經(jīng)紀(jì)人的同時(shí)還可以自己給銀行打電話(huà)詢(xún)問(wèn)進(jìn)度

3：找大中介，有起碼的保障，例如某家的的安心承諾

4：二手房交易的每個(gè)環(huán)節(jié)及大概的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都需要了解清。

希望支招后買(mǎi)房賣(mài)房的你們都不被套路

碼字不易，收藏不點(diǎn)贊，都是耍流氓 -_-