【裁判要旨】

簽訂抵押合同這種民事法律行為與未成年人的年齡和智力狀況不相適應，未成年人的監護人代替未成年人簽章讓其承擔抵押風險的行為，屬于非為被監護人的利益而處分被監護人財產的行為，依法應當認定抵押合同無效。

未成年人的監護人代理未成年人簽訂的抵押合同是否有效？

——廈門明瑞達投資咨詢有限公司與福建省晉江市陳埭蘇厝強達鞋塑服裝廠、蘇奮強、莊秀鳳、蘇奮真、蘇奮勇、蘇奮鳴、蘇陽京、蘇陽耀借款合同糾紛案

爭議焦點：再審申請人廈門明瑞達投資咨詢有限公司因與被申請人福建省晉江市陳埭蘇厝強達鞋塑服裝廠、蘇奮強、莊秀鳳、蘇奮真、蘇奮勇、蘇奮鳴、蘇陽京、蘇陽耀借款合同糾紛一案，不服福建省高級人民法院（2023）閩民終字第1172號民事判決，向最高人民法院申請再審，最高人民法院依法組成合議庭對本案進行了審查。審查中，當事人就案涉抵押合同的效力產生爭議。

裁判結果：最高人民法院審查認為，1998年3月27日案涉抵押合同簽訂時，蘇陽耀不滿十周歲，屬無民事行為能力人，蘇陽京剛滿十周歲，屬于限制行為能力人。他們不可能對簽訂房屋抵押合同作出真實的意思表示，因為這種民事行為與他們的年齡和智力不相適應。上述二人的父母代替他們簽章讓其承擔抵押風險的行為不屬于接受獎勵、贈與、報酬等純利益的行為，應屬無權代理，該代理行為無效。

裁判梳理：根據《民法典》第三十五條的規定，監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責，除為維護被監護人的利益外，不得處分被監護人的財產；在作出與被監護人的利益有關的決定時，應當根據被監護人的年齡和智力狀況，尊重被監護人的真實意愿。《未成年人保護法》第十九條亦作了類似規定。由上述規定可知，監護人處分被監護人的財產應當盡到審慎注意義務，行使被監護人的財產權利應當選擇最有利于被監護人的方式，確保財產不能不合理地人為減少，除為被監護人的利益外，不得處分被監護人的財產，這里的不得處分包括抵押被監護人的財產等。簽訂抵押合同這種民事法律行為與未成年人的年齡和智力狀況不相適應，其監護人代替他們簽章讓其承擔抵押風險的行為，屬于非為被監護人的利益而處分被監護人財產的行為，依法應當認定抵押合同無效。

案例來源：最高人民法院（2023）民申字第766號民事裁定書，審判人員：王東敏（審判長）、方金剛、曾宏偉；裁判日期：2023年6月3日；聚法案例網（）發布。

裁判文書：

中華人民共和國最高人民法院

民事裁定書

（2023）民申字第766號

再審申請人(一審原告、二審上訴人)：廈門明瑞達投資咨詢有限公司。住所地：福建省廈門市思明區仙岳路473號601室。

法定代表人：廖云山，該公司總經理。

委托代理人：江帆，福建開元大同律師事務所律師。

被申請人(一審被告、二審被上訴人)：福建省晉江市陳埭蘇厝強達鞋塑服裝廠。住所地：福建省晉江市陳埭蘇厝。

法定代表人：蘇奮強，該廠廠長。

委托代理人：薄守省，北京市求實律師事務所律師。

委托代理人：李國榮，北京市求實律師事務所律師。

被申請人(一審被告)：蘇奮強。

被申請人(一審被告)：莊秀鳳。

被申請人(一審被告)：蘇奮真。

被申請人(一審被告)：蘇奮勇。

被申請人(一審被告)：蘇奮鳴。

被申請人(一審被告)：蘇陽京。

被申請人(一審被告)：蘇陽耀。

再審申請人廈門明瑞達投資咨詢有限公司（下稱明瑞達公司）因與被申請人福建省晉江市陳埭蘇厝強達鞋塑服裝廠（下稱強達廠）、蘇奮強、莊秀鳳、蘇奮真、蘇奮勇、蘇奮鳴、蘇陽京、蘇陽耀借款合同糾紛一案，不服福建省高級人民法院（2023）閩民終字第1172號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

明瑞達公司再審申請稱：（一）一、二審法院認定案涉抵押合同無效屬事實認定和適用法律錯誤。（二）福建省晉江市人民法院（2001）晉經初字第665號和666號判決與本案相似，法院判定抵押合同有效。（三）如果案涉抵押合同無效，責任應當由抵押人和主管行政部門負責，抵押權人沒有過錯，二審判令抵押人只需承擔一半的賠償責任沒有事實和法律依據。（四）雖然在簽訂《最高額抵押合同》和《具結書》時蘇陽京和蘇陽耀系未成年人，由于有其法定代理人蘇奮強和莊秀鳳即他們的法定代理人為其做主，蘇陽京和蘇陽耀也應當要承擔賠償責任。明瑞達公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項和第六項的規定申請再審。

被申請人強達廠、蘇奮強、莊秀鳳、蘇奮真、蘇奮勇、蘇奮鳴、蘇陽京和蘇陽耀提交答辯稱：明瑞達公司的再審申請缺乏事實和法律依據，請求最高人民法院予以駁回。

經審查，本院認為：（一）關于案涉抵押合同是否有效的問題。1.根據1995年10月1日實施的《中華人民共和國擔保法》第三十四條、第三十六條和三十七條之規定，兩類集體所有的土地可以設定抵押權：一是鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物作抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；二是抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘和荒灘等荒地的土地使用權。2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》也確認鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物作抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。同時還規定通過拍賣、招標或公開協商等方式取得荒山荒地等的土地承包經營權可以抵押。上述兩部法律均規定集體所有的宅基地、耕地、自留山、自留地等土地使用權不得用于抵押。案涉擔保合同簽訂在1998年3月27日，應適用當時的法律。2.根據本案已經查明的事實，案涉抵押房屋土地使用權屬于集體所有的宅基地。其一，五份《居民建房用地申請表》的申請人均為該村的村民。其二，五份《居民建房用地申請表》的申請理由均系原有住房緊缺。其三，《居民建房用地申請表》的批準部門分別是當地的村民委員會和鄉政府。3.沒有證據表明案涉抵押房屋系鄉（鎮）、村企業的廠房。4.在建房屋抵押預告登記并不產生債務人不履行債務時從拍賣在建房屋的價款中優先受償的法律后果，而只是對將來建成房屋所作的一種事先約束，以約束債務人以將來建成房屋作為抵押標的物。當房屋建成后，債務人有履行在建房屋抵押合同規定的義務和在建房屋抵押預告登記的責任，配合在建房屋抵押預告登記權利人向房屋登記機關提出變更登記，轉變為房屋抵押登記，從而實現在債務人不能清償債務時，以拍賣、變賣建成房屋的價款優先受償。債務人不履行配合義務，抵押權人只能主張違約責任。本案中，即使抵押人履行配合義務也不能辦理房屋抵押登記，因為集體所有的宅基地使用權不能抵押，土地使用權和房屋分開抵押不符合我國現有的法律規定。5、福建省晉江市人民法院（2001）晉經初字第665號和666號判決對本案沒有既判力。因此，明瑞達公司申請再審主張案涉抵押合同有效的理由沒有事實和法律依據。

（二）關于二審法院判令抵押人只需承擔一半的賠償責任是否具有事實和法律依據的問題。1.本院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第七條“主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償的二分之一”。2.中國工商銀行泉州市鯉城支行作為專業的金融機構對案涉宅基地不能設定抵押以及在建房屋抵押預告登記并不產生債務人不履行債務時從拍賣在建房屋的價款中優先受償的法律后果是明知的，對案涉無效擔保合同具有過錯。案涉擔保人為了讓家族創辦的工廠能從銀行借錢，可能不知道上述法律后果，但由于使用農村土地上建造的房屋設定抵押畢竟不是普遍合法的做法，在未弄清相關法律的規定之前就貿然簽訂擔保抵押合同，同樣對無效擔保合同的簽訂具有過錯。二審法院依據上述司法解釋的規定判決抵押人應承擔強達廠不能清償部分二分之一的賠償責任并無不當。3.案涉房產登記部門即使存在過錯，由于其不屬于擔保抵押合同的當事人，明瑞達公司要求判決房產登記部門承擔賠償責任沒有法律依據。因此，明瑞達公司認為二審法院判令抵押人只需承擔一半的賠償責任沒有事實和法律依據的理由不能成立。

（三）關于蘇陽京、蘇陽耀是否應承擔賠償責任的問題。1998年3月27日案涉抵押合同簽訂時，蘇陽耀不滿十周歲，屬無民事行為能力人，蘇陽京剛滿十周歲，屬于限制行為能力人。他們不可能對簽訂房屋抵押合同作出真實的意思表示，因為這種民事行為與他們的年齡和智力不相適應。上述二人的父母代替他們簽章讓其承擔抵押風險的行為不屬于接受獎勵、贈與、報酬等純利益的行為，應屬無權代理，該代理行為無效。一、二審法院依據《中華人民共和國民法通則》第十二條、六十六條以及本院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的通知第6條的規定，判決蘇陽京、蘇陽耀不承擔賠償責任并無不當。

綜上，一、二審法院事實認定和適用法律并無不當，明瑞達公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項和第六項規定之情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：

駁回廈門明瑞達投資咨詢有限公司的再審申請。

審判長 王東敏

審判員 方金剛

代理審判員 曾宏偉

二〇一五年六月三日

書記員 鄭琪兒

來源：法學45度