防止一房二賣有什么法律依據(jù)

本案是在現(xiàn)實生活中出現(xiàn)一房二賣的典型案例，因原房主的一房二賣，致使簽訂合同的另一方當事人王某期待的物權(quán)落空，造成難以挽回的損失。案例中劉某與王某之間簽訂的房屋買賣合同自雙方簽字之日起生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。王某與劉某簽訂購房合同，但王某只享有合同上的請求權(quán)，沒有排他性，所以購房人也就無法防止售房人將房屋以更高的價格出賣給其他人，即“一房二賣”。如果發(fā)生了這種情況，購房人只能主張售房人違約賠償，而不能獲得所購房屋。王某將房屋出賣給孫某，雙方辦理了不動產(chǎn)物權(quán)登記，該房屋所有權(quán)已經(jīng)合法轉(zhuǎn)移給孫某享有，王某不再對該房屋享有所有權(quán)，故劉某與王某之間的房屋買賣合同已無繼續(xù)履行的可能。但是，因為該合同已經(jīng)成立生效，合同中約定了違約金，故劉某有權(quán)以王某不履行合同為由向其主張違約金。因此法院最終支持王某向劉某要求支付違約金5萬元的賠償。

“一物二賣”是社會經(jīng)濟生活中常見的一種不誠信交易行為，對于這種行為，當事人可以訂立書面合同，約定違約金、定金等作為交易保障，約束對方的行為，并在權(quán)益受損時獲得補償。但不能使自己要求獲得物權(quán)——房屋的所有權(quán)的利益實現(xiàn)。

2007年10月1日實行的《物權(quán)法》中設(shè)計的預(yù)告登記制度，為防止一房二賣提供了有效的法律途徑，房屋在進行了預(yù)告登記之后，就具有了物權(quán)的排他效力，購房人將來就可以獲得所購買的房屋。

預(yù)告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”

預(yù)告登記制度不僅可以防止開發(fā)商“一房二賣”，也可以避免開發(fā)商拿已經(jīng)出售的房屋向銀行抵押貸款。在二手房買賣中，預(yù)告登記也具有同樣的效用。

本案中，劉某如果預(yù)先辦理預(yù)告登記，孫某就無法在預(yù)告登記失效前進行物權(quán)登記了，而王某處分房屋的行為也無法產(chǎn)生效力。此時如果王某不履行合同，劉某則可以向法院起訴要求王某繼續(xù)履行，從而取得房屋所有權(quán)。