蓋文本人居住在日本東京，繁華的都市生活離不開買房的問題。今天聊聊在日本買期房，他們怎么防止開發(fā)商爛尾，保護購房人利益？

東京灣晴海高級住宅區(qū) 奧運村

和中國一樣買賣期房

首先日本和中國一樣，大多數(shù)新建住宅都是購買期房。一般流程是開發(fā)商規(guī)劃樓盤，邊開工建設(shè)，邊通過互聯(lián)網(wǎng)廣告，地鐵廣告宣傳樓盤。交房前先修建一個高大上的售樓中心，用漂亮的CG視頻，3D視頻介紹樓盤和戶型，紙上談兵的吸引購房者，并收取定金和簽訂購房合同。

三井不動產(chǎn)開發(fā)的東京灣高級住宅廣告

住房貸款利率低

如果購房者有意向，需要先確定好想要購買的樓棟以及房間號，然后遞交自己的收入證明等申請貸款，最后繳納房款總額10%的資金作為定金并簽訂合同。

索尼銀行的房貸廣告

如果是日本人或者有長期簽證資格的外國人，可以0首付款貸購房，貸款額度為購房者過去年稅前收入8-9倍的資金。比如購房人去年收入800萬日元，銀行會批給你7200萬日元貸款，利率一般會在0.6%一下，最長可以貸款35年。0首付的話自己只需要支付各種稅費，房錢全部由銀行付給開發(fā)商。

如何防止開發(fā)商破產(chǎn)和樓盤爛尾

在我們中國購買期房最大的風(fēng)險在于，交房前開發(fā)商破產(chǎn)導(dǎo)致樓盤爛尾，最后購房者沒拿到房子，任然要悲催的繼續(xù)支付住房按揭，甚至是大型開發(fā)商都爆出爛尾風(fēng)險。

日本的購房合同樣本

日本在期房交易規(guī)則制定上通過以下兩點保障購房者的權(quán)益：

簽訂購房合同時開發(fā)商收取房價總額10%的定金，開發(fā)商收取定金后，需要按照收取定金額的100%以上，向政府指定的銀行或者財務(wù)局繳納保證金，目的就是為了防止開發(fā)商卷定金跑路。

日本最大銀行之一 三井住友銀行

甚至在繳納保證金時，萬一開發(fā)商跑路后，由政府代為退還消費者定金時，產(chǎn)生的各種轉(zhuǎn)賬手續(xù)費也需要由開發(fā)商作為保證金一部分提前繳納，購買期房收取的定金首先就被掐得死死的。

這里是關(guān)鍵，期房已經(jīng)賣出購房人如果毀約那么定金歸開發(fā)商所有，這里保護了開發(fā)商。當(dāng)樓盤竣工時開發(fā)商已經(jīng)簽訂售房合同，減輕了開發(fā)商的銷售壓力和縮短了資金回籠周期。

反過來為了保護購房人的權(quán)益，交房時律師在場的情況下，交割房產(chǎn)的同時，由貸款銀行打款給開發(fā)商，交易正式結(jié)束。

總結(jié)

日本通過規(guī)則，即保護購房人權(quán)益，又為開發(fā)商的順利成交提供保障。好的規(guī)則應(yīng)該像潤滑劑一樣，讓市場順利運轉(zhuǎn)。

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