房屋交付使用后出現出現什么樣的質量問題時 買受人可以要求退房

訂金和定金有什么區別?

羅女士反映，其最近準備簽訂一份商品房買賣合同，聽說定金和訂金是不同的法律概念，哪一個比較有利于購買人?

律師解答：定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律和合同的規定由一方按合同標的額的一定比例，預先給付對方的金錢或其他代替物。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的義務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的義務的，應當雙倍返還定金。因此，定金在性質上具有明顯的制裁違約行為的性質。所謂訂金，是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預定的錢，可以理解為一種預付款，合同確立、履行時預付款要充抵價款，合同不成立時預付款應當返還。訂金的適用不存在制裁違約行為的問題。如果羅女士非常希望履行商品房買賣合同，可以約定給付定金，當出賣人違約時，羅女士可以得到相當于定金金額的補償，但相應的，如果羅女士反悔不想履行合同，則要承擔定金被沒收的責任。故購房人在購房的過程中，應當與開發商明確自己所交的錢屬于“訂金”還是“定金”。

氣象原因是否能構成逾期交房的不可抗力因素?

秦先生反映：其購買的商品房交房期限已到,但是開發商拿出了一份當地氣象部門開具的氣象情況證明,并稱天氣因素為自然現象，沒有辦法估算，作為逾期交房的不可抗力因素，是否合理?

律師解答：《民法通則》第153條規定，“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據此規定，不可抗力應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現須同時具備不能預見、不能避免并不能克服三個條件。如果開發商逾期交房的理由符合這三個條件，那么可認定該事由為不可抗力，可免除開發商的違約責任，否則就不能視為不可抗力，應追究開發商的違約責任。天氣因素對施工進度有著非常大的影響，但一定等級內的狂風或暴雨均為正常的天氣現象，并非不能預見，作為開發商商在售樓時，就應當依據該地區的氣象記錄，結合其他因素，合理預計工期，確保其在承諾的交屋日期前能夠順利完工，故并非所有大風大雨的天氣均可構成不可抗力;此外，即便超出正常范圍內的氣象災害，亦應當結合施工記錄認定是否對施工進度造成影響或者可以避免影響。故秦先生可以要求開發商進一步提供施工記錄等資料，對氣象因素是否構成逾期交房的不可抗力因素進行判斷。

房屋交付使用后出現出現什么樣的質量問題時，買受人可以要求退房?

郭女士反映：其辦理了商品房交接手續后發現客廳天花板出現水漬，是否可以要求退房?

律師解答：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、十三條對何種情況下買受人有權退房進行了規定，一是房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格，買受人可以主張解除合同和賠償損失;二是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人亦可提出同樣請求。根據郭女士描述的情形，天花板水漬不屬于房屋主體結構問題，亦不會嚴重影響正常居住使用，不會導致訂立商品房買賣合同的目的即居住使用的目的不能實現，郭女士不能僅以天花板出現水漬問題要求退房，但可以在保修期內要求開放商承擔維修的責任。