丈夫瞞著妻子賣房是否有效

作者：劉*平

發(fā)布時(shí)間：2023-01-2409:21:52

【案情】

華某(男)與孫某(女)系夫妻關(guān)系。華某因投資虧損，于是打算出賣一套夫妻共有的閑置商品房用于還債。2023年4月23日，華某通過(guò)房屋中介組織找到了買主潘某，雙方達(dá)成了《房屋買賣協(xié)議》。同月25日，潘某按照約定支付清了全部房款給華某并取得了該房屋的所有權(quán)證。6月10日，孫某以不知情華某賣房為由訴至法院，要求確認(rèn)華某與潘某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

【分歧】

丈夫隱瞞妻子賣房行為是否有效?在審判實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，買賣有效。華某與孫某是該房屋的共有人，雙方有著共同的利益，華某一方出買房屋行為，可推定是為了夫妻雙方的共同利益;因?yàn)槿A某與孫某有著共同利益，讓潘某有理由相信華某的代理行為有效，屬表見(jiàn)代理行為。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，買賣無(wú)效。華某與孫某作為該房屋的共有人，共同享有同等的處分權(quán)，一方事先未取得另一方的同意而擅自處分共有房屋的行為，則侵害了另一方共有人的合法權(quán)益。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，要確認(rèn)該房屋買賣行為是否有效，要看第三人是善意還是惡意、是有償還是無(wú)償取得，善意或有償取得有效，惡意或無(wú)償取得無(wú)效。

【評(píng)析】

筆者同意第三種觀點(diǎn)，理由是：

1、法律對(duì)部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行我國(guó)《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89規(guī)定“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。

2、本案潘某屬善意、有償取得房屋，應(yīng)認(rèn)定有效。我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)是善意的或以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)當(dāng)符合以下要件：(1)讓與人對(duì)讓與之不動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán);(2)受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨椤Ｊ茏屓巳〉貌粍?dòng)產(chǎn)必須是通過(guò)買賣、互易等具有交換性的行為，如果是基于非法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)，則不屬善意取得;(3)受讓人須為善意。可以理解為受讓人非基于故意和重大過(guò)失而對(duì)轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的情形全然不知;(4)已作權(quán)利的變更登記。如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也不能認(rèn)定為善意取得。結(jié)合本案，孫某對(duì)該房屋的價(jià)格未提出異議，潘某的購(gòu)房行為也符合善意取得要件，由此可認(rèn)定華某與潘某的房屋買賣行為有效，應(yīng)當(dāng)駁回孫某的訴訟請(qǐng)求。

(作者單位：江西省豐城市人民法院)

來(lái)源：北京律師網(wǎng)

責(zé)任編輯：牟*菲