第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

【解讀】

本條主要解決按揭銀行進入商品房買賣合同糾紛訴訟的訴訟地位問題。

當商品房買賣合同當事人一方向人民法院訴請商品房買賣合同無效或者要求撤銷、解除買賣合同時，對于按揭銀行的訴訟地位如何看待，應甄別不同情況區別確定。

一、銀行不屬于無獨立請求權第三人

銀行不論加入出賣人與買受人因商品房買賣合同而起的訴訟與否，其目的只有一個，即只關心其按揭貸款債權的優先實現，這一訴訟目的本身與出賣人及買受人在商品房買賣合同糾紛中的訴訟利益均相去甚遠，正是因為訴訟目的的迥然不同，銀行不會依附于當事人一方并于其保持利益上的一致，即支持和幫助一方去反對另外一方。進而，所謂輔助當事人一方并依其訴訟立場為出發點提供證據，進行防御等標準的“無獨立請求權第三人”的訴訟行為只能成為無源之水。

二、以獨立請求權第三人看待銀行的訴訟地位問題

在買受人與出賣人的商品房買賣合同糾紛中，無論商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，銀行按揭貸款擔保之標的物的內容均會發生變化。而擔保物的變化無疑會影響到銀行按揭貸款債權的順利及優先實現，另外，按揭貸款人在此時一般已經停止履行按揭貸款合同約定的按期還款義務。

雖然銀行對商品房買賣合同糾紛雙方爭議的訴訟標的不具有實體法上的請求權《商品房買賣合同糾紛案件司法解釋逐條解讀》第二十五條 ?按揭銀行訴訟地位，但是我們可以確認其對商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的情形下，依據相應的處理原則，銀行應將其所收取的購房按揭貸款返還給買受人，這極有可能會在一定程度上增加銀行收回貸款的風險，即該訴訟的判決結果將有可能對銀行的權益保護造成實質的損害。因此雙方爭議的標的物就與銀行主張的權利具有了法律上的利害關系。

銀行參加訴訟可能會選擇要求解除與買受人（按揭借款人）訂立的商品房擔保貸款合同，也可能同時視為具體情況要求貸款保證人（出賣人）承擔保證責任。這樣就會以買受人和出賣人的一方或雙方為被告。當以按揭貸款為付款方式的商品房買賣合同的一方當事人請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時，必然會對銀行貸款回收產生影響前述的“獨立性”也必然要求銀行只能以有獨立請求權第三人的身份參加到買受人與出賣人間的訴訟中去，即銀行進入商品房買賣合同糾紛中應具有有獨立請求權第三人的身份。

三、訴的合并

在銀行帶著自己的訴訟請求進入了商品房買賣合同糾紛訴訟以后，人民法院即應將兩個訴一并審理。本條第1款前段的規定正是基于此種考慮，以期在適當的框架中在一個訴訟過程中盡量解決更多的糾紛。基于上述考慮，本司法解釋在本條規定的情形中，賦予銀行以獨立請求權第三人的地位。

基于有獨立請求權第三人具有當事人訴訟地位這一前提，即應賦予銀行充分的行使訴權的自主性。當事人是否選擇訴的合并，應當從其意愿。有獨立請求權的第三人參加訴訟的發生有兩種：（1）在本訴開始后，以訴的方式直接進入；（2）另行起訴。在第一種情形，如銀行未以有獨立請求權第三人身份直接進入商品房買賣合同糾紛訴訟，人民法院僅應處理商品房買賣合同糾紛。銀行依商品房擔保貸款合同糾紛進行另訴的，人民法院可以依據訴的合并及具體的訴訟情形，決定將其與商品房買賣合同糾紛合并審理。

四、財產返還

本條第2款規定商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房按揭貸款合同也被解除的，出賣人應將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給銀行和買受人。

筆者認為，貨幣的所有權與現實占有合而為一。出賣人取得買受人所負的購房款及貸款資金的占有即成為資金的所有人。此處不會發生返還請求權與占有回復請求權的問題，僅能基于合同關系提出相應的請求，亦即，該請求權仍應限于債權的范圍之內。按揭銀行支付給出賣人的貸款資金雖在形式上為貸款銀行直接劃付給出賣人，但系按照買受人的指令。盡管此指令不甚明顯，然而銀行與出賣人之間沒有任何交易關系，其以自己名義向出賣人付款解釋不通。該付款自法律層面言之，仍為買受人所付?；谇笆?，買受人對其已支付的購房款、銀行對其按照買受人指令劃付給出賣人的按揭貸款均已不再享有所有權。

銀行此時所享有的有獨立請求權第三人地位并非系基于其對按揭貸款享有所有權的權利，而是如前所述的理由。本條之所以規定商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房按揭貸款合同也被解除的，出賣人應將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給銀行和買受人主要是基于充分發揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當事人的訴累，并在此基礎上保護當事人的權利。

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