導(dǎo)讀

最近各種媒體鋪天蓋地都在報(bào)道提前還貸潮的事情，那么什么是提前還貸潮呢？和我們又有什么關(guān)系呢？

關(guān)于購(gòu)房的利弊權(quán)衡，我在另一個(gè)號(hào)的文章“2023年該不該買(mǎi)房？我給你算筆賬 ”「鏈接」中以自己作為舉例，買(mǎi)房三年要是原價(jià)賣(mài)出的話凈虧46萬(wàn)（裝修20萬(wàn)+利息15萬(wàn)+各種手續(xù)費(fèi)11萬(wàn)）。

今天就這個(gè)問(wèn)題以個(gè)人體會(huì)再來(lái)和大家分析分析。

一、什么是提前還貸潮呢？為什么提前還貸？

先來(lái)看看新聞報(bào)道：

提前還貸潮，就是購(gòu)房者扎堆提前還貸，而銀行業(yè)務(wù)處理量劇增出現(xiàn)排隊(duì)、又進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)房者恐慌，加入到提前還貸的大軍中的一種現(xiàn)象。

在高房?jī)r(jià)的背景下，普通年輕人想要買(mǎi)房，最可行的辦法就是貸款。

一般首付比例為30%，剩下的就可以通過(guò)貸款來(lái)解決了。比如說(shuō)房子售價(jià)100萬(wàn)，那就可以付30萬(wàn)、貸款70萬(wàn)買(mǎi)房。（感謝發(fā)明出賣(mài)樓花的香港李伯伯）

而房貸分兩種：

1、公積金貸款。

優(yōu)點(diǎn)是利率低，一般年利率3.5%（貸款100萬(wàn)一年利息就是3.5萬(wàn)，每個(gè)月房貸里面就需要有2000塊左右的利息）。

缺點(diǎn)是貸款年限有些有限制，比如二手房最多貸款20年（風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施早就想好了這是），而且需要貸款人具備一定公積金繳費(fèi)年限等（比如對(duì)很多城市都需要在當(dāng)?shù)乩U納公積金滿一年）。

2、商業(yè)貸款。

貸款年限最長(zhǎng)30年，利率在5%-4%之間（貸款100萬(wàn)一年利息就是4-5萬(wàn)，每個(gè)月房貸里面就需要有3000-4000塊左右的利息）。

大家可以看到商業(yè)貸明顯還款金額要比公積金貸多出很多利息。

了解了貸款的規(guī)則以及還貸潮，我們接下來(lái)分析分析為什么會(huì)出現(xiàn)還貸潮。

最根本的原因就是，房?jī)r(jià)不上漲了，而目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不景氣，沒(méi)有適合普通人而且利率能夠超過(guò)房貸利息的理財(cái)產(chǎn)品了。

基本計(jì)算公式就是：

房貸利率 ＞ 理財(cái)、投資利率 說(shuō)明錢(qián)提前還貸收益高

舉個(gè)例子：

小王貸款100萬(wàn)，年利息4%。小王以前工資除開(kāi)開(kāi)支后剩下的錢(qián)喜歡放股市還有債券基金，年收益能在5%以上。

但隨著股市債市相繼下跌，小王的放在股市和債市的錢(qián)一直在貶值，而銀行固定理財(cái)、貨幣基金的年利率都在3%以內(nèi)。

房貸利率4% ＞ 理財(cái)收益（不足3%） 小王的錢(qián)如果不還貸款，年化收益率是負(fù)的1%

而隨著支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的衰落，生育指標(biāo)的下降，全球貿(mào)易分工中作為廉價(jià)勞動(dòng)力的優(yōu)勢(shì)（產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)還是在的），以及城鎮(zhèn)化率等指標(biāo)都在下滑，經(jīng)濟(jì)未來(lái)的不確定性將很大。

所以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)=經(jīng)濟(jì)預(yù)期。

大家看到指標(biāo)下滑了，經(jīng)濟(jì)預(yù)期也隨之下降，自認(rèn)為通過(guò)理財(cái)或者投資建廠開(kāi)店等能夠跑贏房貸利率的人更少了，大家理清現(xiàn)實(shí)之后，就決定要提前還貸了。

而且目前的提前還貸只是冰山一角。

因?yàn)椋聦?shí)上，大部分人是提前還不起貸款的。只是有錢(qián)、有產(chǎn)的那些人提前還貸而已。但未來(lái)，將有越來(lái)越多的人，加入到這個(gè)大軍中。

大家可以看看貸款規(guī)模，53.16萬(wàn)億。提前還的又有多少？

二、提前還貸和我們又有什么關(guān)系呢？

1、未來(lái)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明確前（比如國(guó)內(nèi)消費(fèi)大循環(huán)實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力上去），現(xiàn)金越來(lái)越重要，減少貸款，穩(wěn)定現(xiàn)金流；

2、作為普通投資人或者買(mǎi)房人，投資買(mǎi)房都需要謹(jǐn)慎。

要能夠看到提前還貸背后經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。

也能遇預(yù)見(jiàn)像提前還貸可能帶來(lái)的蝴蝶效應(yīng)。

提前還貸→銀行放出的貸款減少→銀行穩(wěn)定利息收益減少→銀行對(duì)外放貸利息將進(jìn)一步降低

以上，歡迎大家交流。希望對(duì)諸君能夠有幫助。