一般來說，買賣房屋的中介費(fèi)用一般由買方支付，但最近這一“潛規(guī)則”被打破了，在重慶二手房交易市場(chǎng)上，房產(chǎn)中介的開始向賣方收取中介費(fèi)用。

鏈家、德祐、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等貝殼系經(jīng)紀(jì)公司紛紛對(duì)重慶市的二手房買賣的中介費(fèi)收取方式進(jìn)行了如下調(diào)整：取消了買方貸款總額1.5%的服務(wù)費(fèi)，但維持買方2%的傭金不變，而賣方從免費(fèi)變成1%的服務(wù)費(fèi)。

傭金變革緣由：二手房掛牌飆升

為什么重慶的房產(chǎn)中介突然“一反常規(guī)”，開始向賣房方也收中介費(fèi)？

之所以出現(xiàn)這樣的調(diào)整，主要是因?yàn)榻鼉赡曛貞c的二手房源存量的持續(xù)上升，出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。

最近兩年以來，重慶的二手房數(shù)量飆升，這從鏈家官網(wǎng)各個(gè)城市的掛牌待售的二手房數(shù)據(jù)就可以明顯看出準(zhǔn)備一下趨勢(shì)。

2023年7月，鏈家重慶二手房掛牌待售量約9萬套；到2023年7月，重慶二手房掛牌量約為16萬套，位居全國(guó)第一；而到目前重慶市掛牌的二手房源超過20萬套，短短1年半時(shí)間，掛牌房源數(shù)量翻了1倍多。

而這還只是鏈家這一家的數(shù)據(jù)，如果加上我愛我家、中原、信義房屋、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、智恒房產(chǎn)等的網(wǎng)站上待售房源數(shù)量，目前重慶待售房源估計(jì)超過30萬套，其中主城九區(qū)的掛牌數(shù)量超過27萬套。

重慶市掛牌的二手房數(shù)量飆升，買房選擇余地更多，使得二手房市場(chǎng)成為買方市場(chǎng)。

買方看房看得多了，自然會(huì)挑花眼，也明白目前形勢(shì)對(duì)自己有利，于是便要求賣方降價(jià)，于是這幾年重慶的二手房成交均價(jià)開始下滑了。

重慶市的二手房均價(jià)在2023年年中達(dá)到頂點(diǎn)之后，就開始了長(zhǎng)達(dá)1年多的下跌，如今依然沒有恢復(fù)元?dú)猓@導(dǎo)致二手房成交周期已經(jīng)超過了三個(gè)月。

二手房均價(jià)的下滑，導(dǎo)致買方要求更多的降價(jià)，而賣房又不甘愿降價(jià)，于是便這樣耗著，這導(dǎo)致二手房平均成交周期超過了三個(gè)月。

就是在這種情況下，重慶市民小鄭位于巴南的房子掛牌一年多了還沒有賣出去。

小鄭去年他準(zhǔn)備把巴南的一套大三室賣掉然后去買套新房子，當(dāng)時(shí)有購(gòu)房者出價(jià)比小鄭心儀的價(jià)格低了15萬，于是交易就擱置了下來。

隨著越來越多的房源涌入市場(chǎng)，想盡快出手的小鄭主動(dòng)降價(jià)10萬，但是因?yàn)榭晒┨暨x的房源增多，有些購(gòu)房者甚至要求降低20萬，小鄭一怒之下不賣了。

從上面這個(gè)例子，我也可以看到如今重慶的二手房交易市場(chǎng)已經(jīng)又賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，在這種情況下房產(chǎn)中介做出向賣方收取中介費(fèi)自然就不出奇了。

當(dāng)然，雖然重慶二手房市場(chǎng)中介費(fèi)出現(xiàn)這一變革直接原因是二手房源飆升，但二手房源飆升的根源卻是因?yàn)橹貞c市新房供應(yīng)量太大。

重慶天量新房入市，人口增量跟不上

重慶是一個(gè)以新房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，購(gòu)房者普遍更青睞購(gòu)買新房，加上改善型需求增多，除非是對(duì)地段和配套十分看重的購(gòu)房者，否則大部分改需購(gòu)房者還是更愿意購(gòu)買小區(qū)環(huán)境、戶型、設(shè)計(jì)更符合居住需求的新房。

因此，近10年重慶新房供應(yīng)量一直維持高位。從2023年開始，重慶主城新房成交面積每年超過2000萬平方米，2023、2023兩年甚至超過3000萬平方。

以套均面積建面100㎡估算，這意味著重慶每年要賣超過20-30萬套新房，近10年的成交約230萬套新房，這對(duì)于重慶市主城區(qū)人口來說絕對(duì)是天量數(shù)據(jù)。

雖然重慶市常住人口在2023年末達(dá)到 3124.32萬人，比上年增加22.53萬人，但主城區(qū)人口只有900萬左右，不到全市的1/3。

以一家3口計(jì)算，重慶主城區(qū)也就300萬戶，這意味著近10年建的房子可以讓3/4的重慶主城區(qū)家庭住上新房，加上之前20年建的商品房，重慶主城區(qū)的房子肯定多了。

事實(shí)也是如此，據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶住房空置率高25.6%，位居全國(guó)第一，遠(yuǎn)超二線城市整體的22.2%。

而2023-2023年,重慶主城區(qū)商品房成交量分別為30.4萬套、20.47萬套、24.46萬套，加上目前還沒有賣出去的15萬套，合計(jì)新增90萬套，巨量供應(yīng)下，如今重慶主城區(qū)房屋空置率可能已經(jīng)超過30%。

而一個(gè)城市未來房?jī)r(jià)怎么走，除了要看供應(yīng)，也看需求，即人口流入情況。

如今，重慶每年人口凈流入也就20來萬，連主城區(qū)每年新增20多萬套新房都填不滿，更別說主城區(qū)之外的區(qū)縣每年還新增20多萬套新房。

如今重慶的每年入市的新房都消化不了，更別說二手房市場(chǎng)。

按照正常經(jīng)驗(yàn)來說，存量房的5%進(jìn)入二手房市場(chǎng)掛牌交易，在天量新房供應(yīng)下，重慶的二手房掛牌數(shù)量也快速攀升。在更高傭金的刺激下，中介機(jī)構(gòu)普遍都在主攻新房市場(chǎng)，因此二手房存量逐漸攀升也在情理之中。

因此，重慶偏好新房、供大于求的樓市特征，造就了重慶中介開始對(duì)賣方也收取傭金。隨即而來的一個(gè)問題就，其他城市中介會(huì)不會(huì)跟隨？

其他城市會(huì)不會(huì)跟隨？

有業(yè)內(nèi)人士表示，中介費(fèi)率的變化，是各個(gè)城市根據(jù)各自實(shí)際情況做出的，而且上述規(guī)則可以看成一個(gè)平臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，并非全都執(zhí)行。

但是，近日一條政策的出現(xiàn)，讓筆者認(rèn)為接下來會(huì)有更多的城市房產(chǎn)中介跟隨在重慶之后對(duì)賣方收取傭金。

近些年來管理層對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度十分明確，那就是“房住不炒”。為了抑制炒房，這些年來各種各樣的限購(gòu)、限貸舉措都出來了，最近深圳更是出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)新政，全國(guó)也嚴(yán)查違規(guī)流入樓市信貸資金。

但是效果卻不咋地，2月份中國(guó)70城中有56城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。其中4大一線城市領(lǐng)漲，新房環(huán)比上漲0.5%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%。

北京、上海、廣州、深圳四城二手房?jī)r(jià)格漲幅分別為1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，包攬了70城二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅的前四位。

而要限制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲以及炒房，最重要是一個(gè)舉措就是房地產(chǎn)稅的征收。

而近日傳出“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫入“十四五”規(guī)劃，且根據(jù)十三屆全國(guó)人大的立法安排，房地產(chǎn)稅在本屆人大任期之內(nèi)（2023年3月至2023年3月）會(huì)啟動(dòng)立法，這也意味著房地產(chǎn)稅有望在2023年前啟動(dòng)立法。

一旦房地產(chǎn)稅開始立法，意味著將來房產(chǎn)持有成本將大幅攀升，這必將逼迫炒房資金退出，于是大量存量房將投入到二手房市場(chǎng)，這樣全國(guó)二手房市場(chǎng)將如重慶一般出現(xiàn)供過于求，那時(shí)房產(chǎn)中介自然會(huì)向賣方收取中介費(fèi)。

作者 | 金萊