風(fēng)險指數(shù)★★★★★

首付貸、零首付

隨著樓市的持續(xù)飆升，市面上各種樓市配資產(chǎn)品開始受到市場關(guān)注，特別是近期備受質(zhì)疑首付貸。首付貸是指在購房人首付資金不足時，地產(chǎn)中介或金融機構(gòu)能夠為其提供補助資金拆借，用于購房人放大購房杠桿。在分析人士看來，首付貸一般是為購房者提供首付1/2或者2/3比例的資金，進而讓購房者有能力交付首付款，但這可能使得部分炒房客有更大能力去投資，進而造成投資泡沫和風(fēng)險。

雖然沈陽“零首付”政策僅存活了8小時，但零首付產(chǎn)品并沒有完全消失。據(jù)悉，在一些三四線城市，一些地產(chǎn)商也推出了零首付產(chǎn)品。嚴*進表示，目前零首付比較普遍的操作流程是購房者購買100萬元的住房，需要繳付20萬元的首付款。這個時候，房企可以幫其先墊付這20萬元，進而獲取80萬元的貸款。其后的一年，購房者需要繳付20萬元的墊付資金和一年期的利息。

和首付貸類似的是，零首付通常利率都很高，甚至有的利率超過每年10%，更有的高達20%，容易演變成高利貸。對于普通工薪階層來說，很難承擔。

**地產(chǎn)首席分析師張*偉表示，在這幾類樓市加杠桿工具中，首付貸利率最高、風(fēng)險最大。“本來房貸風(fēng)險非常小，需要房價跌三成以上才有風(fēng)險，如果首付都是借的，而且利率那么高，風(fēng)險就放大數(shù)倍。”張*偉說道。

不過，某機構(gòu)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴*進表示，樓市的幾大配資產(chǎn)品中，風(fēng)險最大的其實是零首付，因為這個時候往往可能在購房者沒有一點抵押品的時候就購房，違規(guī)的風(fēng)險非常大，但往往是最有誘惑的做法。關(guān)鍵要對此類方式的購房者進行一個嚴密的信用審查。

風(fēng)險指數(shù)★★★★

消費貸曲線入市

除去首付貸和零首付外，分析人士表示，用于支付購房首付的消費貸是剩下四類樓市配資中風(fēng)險相對較大的配資品種。

消費貸本身和購房沒有關(guān)系，最多和房屋裝修是有關(guān)系的。但實際過程中，借款人貸款審批完成后，會勾結(jié)套現(xiàn)中介或裝修商戶，以此獲取貸款后充當購房首付款，銀行對此類操作難以監(jiān)管。

嚴*進表示，相比二次抵押、短期墊資、贖樓貸，消費貸用于樓市的資金監(jiān)管層是無法監(jiān)管的，也沒有任何抵押，這樣是存在很大風(fēng)險的。期待后續(xù)監(jiān)管層會對進入樓市的消費貸進行有效監(jiān)管。

風(fēng)險指數(shù)★★★

二次抵押、短期墊資、贖樓貸

相比首付貸和零首付，二次抵押、短期墊資、贖樓貸相對較為罕見。嚴*進表示，二次抵押比較普遍的操作流程是：對于一些有第一套住房但還在還貸的人來說，要買第二套房，就可以將第一套住房再次做抵押，而不需要提前還清。

短期墊資比較普遍的操作流程是：房東把房子賣給下家，房東本身還欠銀行50萬元貸款，而下家首付只能出40萬元，那么由貸款公司提供10萬元的貸款。贖樓貸通常要求房東到指定的商業(yè)銀行進行貸款，而下家買這套房的時候，也需要到這個銀行進行貸款。在嚴*進看來，這3個產(chǎn)品雖然利率較高，但期限都相對較短，風(fēng)險較小。